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“监视居住”下的房地产:直升机式调控,露头就打

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从这三张图片中我们可以看到。在过去20年中,中国的住宅房地产仅经历了两次绝对下跌 - 一次是在2008年风靡全球的次贷危机期间,销售面积下降了15.5%,销售额下降了17%;在2014年的高库存期间,销售面积减少了9%,销售额减少了7.8%(但请注意,除了2008年的下降之外,该国的单价在2014年仍在上升)。

那么,2019年的外部环境是贸易摩擦,也是一场相对大的危机。上半年,商品房销售面积呈负增长态势。全年会有什么样的市场?会有大的波动吗?

这可以被每个人想象,但在我看来,无论是市场本身的支持还是政府的意图,市场都将以全年的“稳定”为主导 - 它不会上升,也不会下降。

从市场本身的支持来看,虽然短期数据不是很乐观,但目前的住宅库存仅占2014年的一半以上 - 截至2014年底,住宅库存超过4亿平方米,而且2019年6月底,住宅库存230万平方米,几乎是近年来的最低值。然而,市场今天的承接能力在2014年已翻了一番 - 2014年的住宅销售量为6.2万亿,而2019年上半年为6.1万亿(2018年为12.6万亿)。 2014年,住宅销售面积为10.5亿平方米,2019年上半年为6.6亿平方米。

假设政策不再受到严厉抑制,那么遵循正常的消化。今年的住宅市场销售面积不应超过去年,但不会少得多,而且稳定性相对较高。销售额可能仍然高于去年,并将在住宅价格,或将增加。 2019年上半年,全国新建住宅平均价格为9,269元/平方米,同比增长9.5%。

其次,从政策的角度来看,我在前一篇文章《今时今日,房地产调控既不能强刺激,也不能强打压》中也多次谈到它。中国的房地产现在就像半杯水。如果你看一下上面的内容,我会得出“只有一半”的结论。我看到很多学生总是认为中国经济(尤其是制造业)今天遇到困难的原因是房地产。房地产不下跌,中国经济无法挽救。每一个重大事件,如华为的封锁,都将成为每个人都要撒尿的便壶。

在这个问题上,我打算收集更多数据并进行讨论。在这里,我们将讨论我们的政策意图。不会有太多的政策空间,它将是一个“稳定”,它将防止大幅上涨并防止大幅下跌。因此,这已经回到了最初 - 政府仍然会进行高频精确控制。什么时候起来,这是一些批评和批评。如果它掉下来,放手吧。总之,不可能走出混乱,温暖的市场,慢慢意识到改变空间的时间。

这是一个不容出乎意料的市场。

尽管存在压力,但经济仍可以说在今年上半年稳定下来。

仅考虑房地产,整理一些图表,我们可能对市场有不同的理解。

看看去年到现在的短期图片。只看一个销售数据,销售了多少房屋,销售了多少钱,这就是一切的根源。

回顾过去六个月的市场情况,可能如下:商品房的销售面积和销售额经历了“复苏和下跌”的过程。自去年第三季度中美贸易摩擦恶化以来,房地产销售面积和销售增长率迅速下降,达到去年年底的最低点(不论春节的特点如何),值得注意的是,第四季度市场监管似乎也有所放松(减税,货币政策放松)。进入2019年春节,商品房销售量正式下降。随后,市场出现复苏(双方发布了大型基础设施,大幅减税和货币政策的积极信号),并在4月份被称为“小阳春”时接近正增长。然后,在五月和六月,它又迅速下降。当时,华为阻止风暴,贸易摩擦恶化,房地产调控政策重新敲定(敲开黑板.4个月后,房屋建设部门反复命名一些城市地价开始上涨。一些城市土地市场也开始过热。)市场情绪再次从乐观转向悲观。

最终,2019年上半年,商品房销售面积同比出现负增长。 2019年上半年,商品房销售面积为7.58亿平方米,同比下降1.8%。去年同期为7.7亿平方米,同比增长3.3%。商品房销售额突破7万亿,同比增长5.6%。去年同期为6.69万亿,增长13.2%。 (在这种情况下,房子的情况是一样的。在2019年上半年,新住宅销售面积为6.6亿平方米,下降1%,住宅销售额为6.1万亿,增长8.4%。

基本上,有一个(不那么陡峭)过山车市场。

查看较长时期的图表。

以下三张图片连同上面的第一张图片,可以显示2015年至2019年四年半的商品房销售图表。

总体而言,在2015年的政策周期和2016年的“去库存”政策之后,商品房销售(面积和金额)迅速增加,商品房销售增长率最高超过55%(2016年4月),商品房销量增幅最大。速度超过36%(2016年4月)。

然后基本上一直向下,到2018年初,增长率全部下降到个位数(过去四年来第一次减少到个位数) - 2018年1月至2月,商品房销售率数量增加减少至9%,销售区域增长率降至1.3%。然后开始上升,并且一直在上升到2018年年底。之后,贸易摩擦加剧,去年7.31的监管政策收紧(zzj会议“决心解决房地产市场问题”,然后深圳出台了最严格的销售政策限制),并于2019年继续探索。

从过去的四年半来看,可以说房地产销售的增长势头普遍是市场疲软。这并不是说它在2019年才被扭转,并且在最后一轮投资和销售高潮之后一直处于逐步冷却阶段。

以上短期,长期商品房销售数据并未给我们市场决策指引。相反,我认为有三个判断需要重申并再次强调。

我们现在处于“直升机控制”市场,或“精确监管”。感觉房地产现在是一个“穿着罪恶”,国家对它的态度可以被描述为“监视住所”。因此,它被称为“精确调节”。自去年以来,该行动一直是:射击鸟类,露头正在播放。经过几年的培训,地方政府可以说,由于城市的政策,他们表现良好。操作水平越来越高,越来越多。应用目前流行的“直升机父母”一词 - 王自成,360度无死角监控,确保在起跑线上取胜。目前的房地产管理局也像一架直升机,在房地产市场上盘旋24小时,受到密切监控。结果发现有一点迹象表明这是错误的,并且立即实施了“先进监管”。目前,实现“三稳”是一个强有力的控制。因此,当一些城市的新房价格上涨过快时,住房和城乡建设部将提出批评(如西安)。当土地市场过热时,它将立即收紧房地产行业的信托贷款,不得过多地流向房地产。因此,当大家都在讨论深圳市建设局将不再公布房价数据时“是否意味着取消价格限制?”我认为这是不可能的。数据未发布但将被报告,价格上涨将被批准。价格限制不会那么严格(导致购买潮流),但取消是不可能的。

2.“逐步下放房地产”的国家目标没有改变。这是一个很大的趋势判断。我已经分析了旧版《中国正在形成自己的“住房模式”》中的相关文章。这是一个很大的框架,让我们了解现在和未来房地产的顶层设计,波动,但我认为趋势线一直很清楚。因此,虽然货币有时会有适度放松,但您将不会再看到洪水泛滥。房地产的“长期机制”有时可能不会提及一两次,但如果你认为它被放弃了,它就不存在了。像房地产税这样的东西不断前进,对此没有任何幻想。而且,也许我们会看到政府放松了推动“二手房改革”的举措,但大方向必须是“加强安全”。只有明确这个长期的框架设计目标,我们才能掌握政府的短期行为。

3.货币和信贷政策的“中和”是“长期稳定和长期安全”的工具。每个人都知道这一点。我以前用来验证深圳房价“三年周期”的实际数据(《房地产“三年小周期”启示:逃顶和抄底的最佳时机在哪里?》)。以下数字也可以看到这一点。资产价格上涨的水量很大。影响是“触发器”和“扩展器”。但是,我想告诉你的是:我们理解这一点,政府理解,央行理解得更好。在过去两年中,M2的整体增长率得到了很好的控制。中央银行官员公开撰写反对财政部的文章并拒绝放款,这让我印象深刻。这也是背后的原因。只要你不惹水,市场就有望实现相对稳定的状态。从这个角度来看,1 - 2年的增长表明我们有望在2011 - 2014年期间实现“相对稳定”的市场。

如果有摘要,那么我们可以查看长期数据。

以下是2001年至2018年中国新商品房销售数据。一是房屋销售面积,一个是销售额,另一个是价格。

从这三张图片中我们可以看到。在过去20年中,中国的住宅房地产仅经历了两次绝对下跌 - 一次是在2008年风靡全球的次贷危机期间,销售面积下降了15.5%,销售额下降了17%;在2014年的高库存期间,销售面积减少了9%,销售额减少了7.8%(但请注意,除了2008年的下降之外,该国的单价在2014年仍在上升)。

那么,2019年的外部环境是贸易摩擦,也是一场相对大的危机。上半年,商品房销售面积呈负增长态势。全年会有什么样的市场?会有大的波动吗?

这可以被每个人想象,但在我看来,无论是市场本身的支持还是政府的意图,市场都将以全年的“稳定”为主导 - 它不会上升,也不会下降。

从市场本身的支持来看,虽然短期数据不是很乐观,但目前的住宅库存仅占2014年的一半以上 - 截至2014年底,住宅库存超过4亿平方米,而且2019年6月底,住宅库存230万平方米,几乎是近年来的最低值。然而,市场今天的承接能力在2014年已翻了一番 - 2014年的住宅销售量为6.2万亿,而2019年上半年为6.1万亿(2018年为12.6万亿)。 2014年,住宅销售面积为10.5亿平方米,2019年上半年为6.6亿平方米。

假设政策不再受到严厉抑制,那么遵循正常的消化。今年的住宅市场销售面积不应超过去年,但不会少得多,而且稳定性相对较高。销售额可能仍然高于去年,并将在住宅价格,或将增加。 2019年上半年,全国新建住宅平均价格为9,269元/平方米,同比增长9.5%。

其次,从政策的角度来看,我在前一篇文章《今时今日,房地产调控既不能强刺激,也不能强打压》中也多次谈到它。中国的房地产现在就像半杯水。如果你看一下上面的内容,我会得出“只有一半”的结论。我看到很多学生总是认为中国经济(尤其是制造业)今天遇到困难的原因是房地产。房地产不下跌,中国经济无法挽救。每一个重大事件,如华为的封锁,都将成为每个人都要撒尿的便壶。

在这个问题上,我打算收集更多数据并进行讨论。在这里,我们将讨论我们的政策意图。不会有太多的政策空间,它将是一个“稳定”,它将防止大幅上涨并防止大幅下跌。因此,这已经回到了最初 - 政府仍然会进行高频精确控制。什么时候起来,这是一些批评和批评。如果它掉下来,放手吧。总之,不可能走出混乱,温暖的市场,慢慢意识到改变空间的时间。

这是一个不容出乎意料的市场。